任志强最新讲线.北京目前的整体土地规划是按照1800万人的规划的ღ★ღ，但目前严格控制人口在2020年2300万ღ★ღ。赶人政策执行相当严厉ღ★ღ，甚至每个公司都有赶人指标ღ★ღ。

　　领导前几天跟我说ღ★ღ，不许说“房子是住的ღ★ღ，不是炒的”ღ★ღ。中央已经决定了ღ★ღ，所以我们也不讨论这个事儿ღ★ღ。刚才邱晓华（原国家统计局局长）说特朗普上台很悲观ღ★ღ，我觉得中国确实有很多未来经济的不确定性ღ★ღ，这个不确定性其中就有特朗普ღ★ღ。

　　前些天中央经济工作会议已经说了ღ★ღ，今年中国可能会更多地在经济税收减免上下一些功夫星光大道朱之文周赛ღ★ღ。我觉得这也许是个机会ღ★ღ，可以促进中国加速进行制度和经济改革ღ★ღ。

　　这表都是统计局的数字啊ღ★ღ，为什么先说固定资产投资呢ღ★ღ，因为它和房地产有密切关系ღ★ღ，和民间投资也有直接关系ღ★ღ。

　　其实民间投资低迷但不能说没有增长ღ★ღ，它这个是3.1%的增长ღ★ღ，其实这3.1%的增长里还有问题ღ★ღ：它的整个在固定资产投资中占的比重是下降的ღ★ღ。民间投资下降对中国的经济影响是巨大的ღ★ღ。

　　房地产开发投资增长率也是ღ★ღ，6.6％变成6.5％ღ★ღ，一个平稳下降的趋势ღ★ღ，这个趋势是从什么时候开始的？2016年10月份以后ღ★ღ。10月份出台了很多政策ღ★ღ，这个国庆长假的时候ღ★ღ，十几个城市出台了政策ღ★ღ。很多人说我放假出去玩玩ღ★ღ，回来一看房子买不起了ღ★ღ。这个确实有很大影响凯发k8国际娱乐ღ★ღ。

　　我们把投资分为三块ღ★ღ。第一块叫制造业ღ★ღ。第二块叫房地产和基础设施建设ღ★ღ。基础设施建设就是花国家钱或者国企的钱ღ★ღ，拉动中国经济增长的很大一块是这里ღ★ღ，水利啊地铁啊修桥修路ღ★ღ。

　　对于房地产相关ღ★ღ，在三四月份持续增长以后进入了一个比较高的情况ღ★ღ，到十一月仍然是增长的ღ★ღ。不管你怎么骂房地产ღ★ღ，你还是得求着它ღ★ღ。它要是没了经济就惨了ღ★ღ。我们15年6.9%的GDPღ★ღ，你要是扣除了房地产和基础设施建设剩多少呢ღ★ღ，4.8%了ღ★ღ。

　　如果我们按今年计算ღ★ღ，16年3个季度的GDP增长是6.7%ღ★ღ，扣除了是4.4%了ღ★ღ。单独计算房地产是占0.8%ღ★ღ，那么房地产相关投资占多少呢？占0.7%ღ★ღ。那今年没有房地产就剩5.2%的GDP了ღ★ღ。所以说房地产不可或缺ღ★ღ，在整个国民经济的增长中作用是巨大的ღ★ღ。

　　就是房地产不管怎么调也不能让它掉下去ღ★ღ，不能让它没了ღ★ღ。土地今年涨价很多ღ★ღ，但它的供应总增长还是负的ღ★ღ。15年是负的33%ღ★ღ，所以很多城市土地出现短缺ღ★ღ，包括上海北京ღ★ღ。单北京北京16年的土地出让收入是多少呢ღ★ღ，800多亿ღ★ღ。15年1960亿ღ★ღ。去年是前年的差不多40%ღ★ღ。如果土地不供应ღ★ღ，你还老埋怨房价涨ღ★ღ，它可不就得涨吗ღ★ღ，因为土地供应短缺ღ★ღ。

　　房地产销售今年增长很快ღ★ღ。大家都担心10月出台政策后销售会快速下降ღ★ღ，确实下降了4个多点ღ★ღ，从四十多变成三十多ღ★ღ。12月很多人很悲观ღ★ღ，认为会下降很多ღ★ღ，我说不会ღ★ღ。在限购的19个城市里ღ★ღ，它的总比例占33%左右ღ★ღ。如果把这个限购的城市扣掉ღ★ღ，剩下的城市约占70%是上涨的ღ★ღ。比如海南凯发k8国际娱乐ღ★ღ，北京雾霾了ღ★ღ，很多人跑去买房子ღ★ღ。富力的老总告诉我说最近卖的火火的ღ★ღ，大家都去躲雾霾ღ★ღ。

　　销售面积增加24.3%ღ★ღ，销售额增加了37.5%ღ★ღ。这个差额ღ★ღ，就是价格ღ★ღ。换句话说就是价格增长了这么多ღ★ღ。今年增加的是比较多一点ღ★ღ，主要是在限购的城市ღ★ღ。那有个问题ღ★ღ，我们说定了多少目标ღ★ღ，什么百年复兴高速增长ღ★ღ，那么这个国家如果不是一个城市化的国家ღ★ღ，那就绝对不可能变成一个强国ღ★ღ。

　　强国的唯一标志就是城市化ღ★ღ，历史上我们有过强国时代ღ★ღ，为什么清朝后来不灵了呢ღ★ღ，一个是闭关锁国ღ★ღ，一个就是保持农业国ღ★ღ。但其它国家在这个近200年左右的时间已经迅速发展到工业后工业ღ★ღ，这个发展过程其实就是城市化的过程ღ★ღ。

　　我们现在有多少农民啊ღ★ღ，现在数据是9亿多ღ★ღ，这么多农民你可能在世界上强大吗？不可能ღ★ღ。那么另外一个问题就是城市化来自于社会分工凯发k8国际娱乐ღ★ღ，来自于收入差别ღ★ღ。比如说我要在农村建一个污水站ღ★ღ，你建不起来ღ★ღ，因为它人太分散星光大道朱之文周赛ღ★ღ。只有城市化才能建起来ღ★ღ。

　　比如说我们建一个中水处理ღ★ღ，20万平米的一个小区ღ★ღ，开发商都知道建不起来ღ★ღ。但是说必须得建ღ★ღ，好好我们建ღ★ღ，但是这个20万平米的小区的中水是不够用的ღ★ღ。

　　大家用完的水经过处理变成中水再去用ღ★ღ，比如冲厕所什么的ღ★ღ。问题是你那些住户用的废水不够用来处理的ღ★ღ，怎么办呢？就是三分之一用的是废水ღ★ღ，三分之二用的是自来水ღ★ღ，这还说城市化？我们现在名义上说的进行中水处理ღ★ღ，结果都是自来水ღ★ღ。这些没有城市化都是做不到的ღ★ღ，而我们现在的城市化做的还很差很差ღ★ღ。

　　北京最近提出一个誓死守住人口2300万的底线星光大道朱之文周赛ღ★ღ，这是公开登在报纸上的ღ★ღ。北京曾经在王岐山当市长的时候提出来一个规划ღ★ღ：在2020年要守住1800万人口的底线ღ★ღ。这是国务院批准的ღ★ღ。

　　大家都知道王岐山是2003年上任ღ★ღ，到2008年的时候北京人口是1900万ღ★ღ。已经打破了2020年的城市规划ღ★ღ，为什么房价高呢ღ★ღ，你说你2020年1800万人口ღ★ღ，国土资源部就按这个盖个章批土地指标ღ★ღ。可是我们早已经1800万了ღ★ღ，可土地指标没有变ღ★ღ。

　　那么今天还有一个问题就是2300万的指标能不能堵得住ღ★ღ。东京3750万人ღ★ღ。那么东京为什么这么多人口呢ღ★ღ，它当初1200万人口的时候跟北京市一样ღ★ღ，下决心要把人口控制住ღ★ღ，于是就修了一条高速铁路ღ★ღ，说半个小时就能到大阪ღ★ღ，说东京人都到大阪去吧ღ★ღ，于是呢大阪人就都到东京来了ღ★ღ。

　　这个城市的吸引力啊ღ★ღ，种种因素使得人们一定会往大城市跑ღ★ღ。所以能不能守住2300万人口ღ★ღ，这是一个巨大的难题ღ★ღ。市里就给各个区下任务ღ★ღ，区里就给各个企业下任务ღ★ღ。以前的同事说今年他们至少要把100个人搬出西城区ღ★ღ，怎么搬啊ღ★ღ，然后想出了个主意ღ★ღ，说每个企业收购一个小商品市场ღ★ღ，不能租给小商户ღ★ღ，这个小商户就得走ღ★ღ。没办法呀ღ★ღ，所以北京好多小商品市场就关掉了ღ★ღ。

　　但是现在你不能去北京啊ღ★ღ，你别说你是中国人ღ★ღ，你是上海人你在上海待着ღ★ღ，你是湖北人你在湖北待着ღ★ღ，你是湖北一个县里人你就在县里待着ღ★ღ。为什么ღ★ღ，那写着呢ღ★ღ，没有本地户籍不能在本地买房ღ★ღ。外国人可以买啊ღ★ღ，有个劳动合同就能买ღ★ღ，中国人不行ღ★ღ，你还得户籍社保一大堆ღ★ღ。

　　所以这个房地产是涨还是跌呢？和人口有关系ღ★ღ，更和我们制度有关系ღ★ღ。产权是什么ღ★ღ，是你有钱你想买可以买ღ★ღ，而不是说你有钱你买不了ღ★ღ。所以这里面有很多麻烦ღ★ღ。

　　那么债券资金增长我们看是平的ღ★ღ，高速增长的过程ღ★ღ。说明明年不缺钱ღ★ღ，开发商手里有钱啊ღ★ღ，今年已经取消了很多开发商的债券发行ღ★ღ，但是去年有一万多亿ღ★ღ。所以很多开发商手里是有钱的ღ★ღ，那么有钱应该能保持投资持续增长啊ღ★ღ，那问题是你有钱买了地ღ★ღ，销售掉下来怎么办？

　　销售有可能因为政策导致下降ღ★ღ，我们看到目前为止ღ★ღ，全国没有说快速的下降ღ★ღ，一线城市和限购城市出现了一些下降ღ★ღ，但三四线城市没有ღ★ღ。

　　那么我们看中部城市除了武汉限购以外ღ★ღ，可以达到10点几的增长ღ★ღ。大家说郑州涨了ღ★ღ，郑州就该涨ღ★ღ！全国唯一有米字型高铁的城市就是郑州ღ★ღ。覆盖的四亿人口去哪儿都可以很快ღ★ღ，所以郑州吓得够呛ღ★ღ，老出台政策ღ★ღ，你把铁路拆了你看能涨吗？

　　销售大家能看出来ღ★ღ，东部中部都增长很快ღ★ღ，但西部不行ღ★ღ。西部能不能快增长？我觉得永远不行ღ★ღ，西部之前有条线叫什么什么线ღ★ღ，一边人多地少一边人少地多ღ★ღ。总理说能不能改变ღ★ღ，改变不了ღ★ღ，线一边都是荒地ღ★ღ，你怎么去改变ღ★ღ。有人说把赌场搁那边可能行ღ★ღ，我说把中央搬那边就行啦ღ★ღ。

　　去年房价涨的多ღ★ღ，很多人说是因为我们的货币政策导致的ღ★ღ，我个人觉得是瞎说ღ★ღ，房价上涨和货币政策没有任何关系ღ★ღ。严格说起来ღ★ღ，我们历年的房价变化都和政策有关系ღ★ღ，和经济无关ღ★ღ。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%ღ★ღ，它是个下台阶的过程ღ★ღ，那为什么房价猛涨呢？所以我们说房价上涨和经济增长无关ღ★ღ。

　　我们看看以前任何一次房价变化和政策变化都是一致的ღ★ღ。想让你上就上ღ★ღ，想下就下ღ★ღ。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市ღ★ღ，政府说不让涨那就不涨了ღ★ღ。很多城市接到住建部指示ღ★ღ，要求把房价涨幅控制在2%以内ღ★ღ，那么怎么办呢？地方政府没办法ღ★ღ，就看那个报表ღ★ღ，你要网签涨的很快就不让你签ღ★ღ，不给你发销售证ღ★ღ。万科现在急的够呛ღ★ღ，不给它发就卖不了ღ★ღ，低价房子先猛卖ღ★ღ，之后才允许高价房子网签ღ★ღ，然后告诉你这个涨幅平衡了ღ★ღ。

　　现在房地产政策有一个不确定性ღ★ღ，今年ღ★ღ、明年ღ★ღ、未来怎么样？没人敢说ღ★ღ。我们要预测都是根据现有政策做决定ღ★ღ，但是实际结果一定会根据未来的新的政策ღ★ღ。周期是多少？很多人说十几个月ღ★ღ，这是政策变化的周期ღ★ღ，通常18个月变一次ღ★ღ，12个14个也有ღ★ღ，一年半左右ღ★ღ。政策周期决定了房地产经济的增长情况ღ★ღ。

　　大家说我们现在有多少多少的在施面积ღ★ღ，接近70亿平米ღ★ღ，不是没有库存ღ★ღ。那些房子早没啦ღ★ღ！为什么没了呢？我们看看销售面积和竣工面积之差ღ★ღ，今年销售13亿平方米ღ★ღ，竣工面积10亿ღ★ღ，有3亿是什么呢？是期房ღ★ღ。里面还有不能销售的面积比如车库ღ★ღ，车库在统计局里是不计算面积的ღ★ღ，是按个数算的ღ★ღ。

　　那么我们扣除一下发现ღ★ღ，在施面积大部分没啦ღ★ღ，很多房子是已经被卖掉啦ღ★ღ，现在期房一般两三年交房ღ★ღ，所以在建设期内老是统计在在施面积里ღ★ღ，那房子早就被卖掉啦ღ★ღ。所以我们计算库存时要搞清楚到底还有多少房子和多少没卖的房子ღ★ღ。

　　那么我们可以来看看这一轮房子为什么涨价ღ★ღ，这是上一轮的土地负增长ღ★ღ。前面我们说了ღ★ღ，前两年土地负增长ღ★ღ，

　　所以13ღ★ღ、14连续两年土地供给负增长ღ★ღ，16年又涨价ღ★ღ。13年我就说价格得上去ღ★ღ，为什么ღ★ღ，因为12年土地供给掉下去了ღ★ღ。13年有一个人跟我打赌说要裸奔ღ★ღ，我后来也不知道裸奔没有ღ★ღ，反正他认输了凯发k8国际娱乐ღ★ღ。房价为什么你任志强老说的对呢ღ★ღ，就是这个数据在这搁着凯发k8国际娱乐ღ★ღ。第一个是政策变化ღ★ღ，第二个是基础数据ღ★ღ。如果二者相吻合那就会涨价ღ★ღ。这是开发投资ღ★ღ，土地供应下降那开发投资也下降ღ★ღ，库存没了ღ★ღ，那价格就涨ღ★ღ。

　　很多人说16年房价猛涨尤其深圳猛涨ღ★ღ。错了ღ★ღ。这是15年的数据ღ★ღ，深圳涨幅指数是146ღ★ღ。深圳一个人涨的时候大家都不觉得ღ★ღ，16年是十几个城市都涨ღ★ღ，大家一看都乱了套k8凯发国际官网ღ★ღ，ღ★ღ，其实就没人提醒政府15年价格就猛涨了吗？所以统计数据里啊ღ★ღ，很多城市16年看涨的很凶ღ★ღ，其实它15年就开始涨ღ★ღ，只是涨的时候大家就不觉得ღ★ღ。而且没有群体性增长的时候一个城市对整个的指标影响不大ღ★ღ。因此你看宏观经济的时候它是70个大城市的情况ღ★ღ。

　　那么我们房价到底涨了多少？我们92年全国平均房价是996块钱ღ★ღ，15年是6472块钱ღ★ღ，16年是多少？估计在7100ღ★ღ、7200ღ★ღ。相对于6400来说接近于增长10%ღ★ღ，增长很快ღ★ღ。但谁还记得92年大学生毕业工资多少钱？80块星光大道朱之文周赛ღ★ღ。80块对900多ღ★ღ。2015年大学生毕业工资多少？3750块ღ★ღ。80块对3750是增加多少倍？40倍ღ★ღ。房价多少倍ღ★ღ，6点多倍ღ★ღ，你们说房价是高了还是低了ღ★ღ。

　　所以都说中国的房价有泡沫ღ★ღ，我是有点疑问ღ★ღ，我也不敢说反对ღ★ღ。到底是房价增长快还是工资增长快ღ★ღ。你们说大学生三千多算高工资吗？不算啊ღ★ღ。如果说这个数错了就是统计局错了ღ★ღ，我用的是统计局数字ღ★ღ。

　　中国2010年房价收入比大概是7.49ღ★ღ，2015年6.29ღ★ღ，呈下降趋势ღ★ღ。6点几你还不知足啊？挺好的啊ღ★ღ！有人说个别城市ღ★ღ，个别城市你在美国也一样很高ღ★ღ，看看香港36.8星光大道朱之文周赛ღ★ღ、德国9.94ღ★ღ，很多人吹德国房价不涨ღ★ღ，那都是历史ღ★ღ。2010年以前不涨ღ★ღ，之后猛涨ღ★ღ，为什么？大量移民进去了ღ★ღ，所以我们没觉得中国房价收入比和国际上差那么多ღ★ღ。

　　我们往前看ღ★ღ，2003年是多少ღ★ღ，3.84ღ★ღ。中间房价有一段暴涨ღ★ღ，但是工资上涨中房价收入比有一阵掉下来ღ★ღ，我们得出的平均数证明不了中国的房地产是泡沫ღ★ღ，也证明不了房价收入比暴涨ღ★ღ。

　　那么说货币ღ★ღ，都说中国房地产杠杆高ღ★ღ，这都是人民日报写的ღ★ღ，写了三四篇文章说要去杠杆ღ★ღ，去什么杠杆啊？我们首付是世界上最高的ღ★ღ，我们现在有的首付是70%ღ★ღ，你还有杠杆吗？你30%首付连2.5倍杠杆都不到ღ★ღ。所以说中国的房地产有没有杠杆啊？我觉得他们都是瞎说ღ★ღ，没算过到底杠杆率有多高ღ★ღ。

　　我们看16年是全国新房销售面积历史最高的一年ღ★ღ，13亿平米ღ★ღ，这是16年11个月的数据ღ★ღ，已经超过了13年全年ღ★ღ，估计16年全年在15亿ღ★ღ，这是一个相当大的数据ღ★ღ，还不算二手房星光大道朱之文周赛凯发k8国际娱乐ღ★ღ。

　　个贷分三种ღ★ღ，到现在为止个贷按央行的数据大概是3.9万亿ღ★ღ。第一种是一手房市场的ღ★ღ，占总量20%左右ღ★ღ，新增量中占25%左右ღ★ღ。第二种是二手房贷款ღ★ღ，大概占一万亿左右ღ★ღ。那么剩下的是什么呢ღ★ღ，住房抵押贷款ღ★ღ。

　　比如说我是一开工厂的ღ★ღ，我抵押房产也好厂房也好ღ★ღ，我去贷款投入生产ღ★ღ，这也算个贷ღ★ღ。但这部分钱并不是用来买房炒房ღ★ღ，但是央行没把这三个数据分开ღ★ღ，就给中央一种感觉ღ★ღ：我们的新增贷款这么多ღ★ღ，杠杆这么高ღ★ღ。

　　等我把这些数据说完ღ★ღ，央行副行长说这些统计的数据不对ღ★ღ，我说你对面坐的就是统计局长ღ★ღ。他不好意思过会儿就走了ღ★ღ。

　　你得把这三个分清楚分析啊ღ★ღ，最后的结果是什么ღ★ღ，就是大报小报报道货币政策导致房价暴涨ღ★ღ、个人贷款杠杆过高如何如何……哎呀ღ★ღ，我真有点伤心ღ★ღ，这些人怎么没有点文化呀ღ★ღ。

　　从住宅来说是1:2.12ღ★ღ，什么意思啊？竣工了1ღ★ღ，卖了2点多ღ★ღ，你们说库存有多少ღ★ღ，你们说该不该涨价ღ★ღ。如果年年都是这样还有多少房子给你卖啊ღ★ღ，傻瓜都知道这是什么关系ღ★ღ。

　　但我们想想这个人流是往哪里跑呢？这就是供给侧的关系问题ღ★ღ。但是我们再看出台的各种政策ღ★ღ，都是提高首付啊什么什么东西ღ★ღ，这两个还有点矛盾ღ★ღ，所以我们要把它统一起来ღ★ღ。

　　价格调整供求关系实际上也是ღ★ღ，价格高的地方常常是因为投资洼地ღ★ღ，要是投资高地的话大家都能看出来是泡沫他还去买吗？投资是什么东西ღ★ღ，投资他是因为价值还有再增长的可能性ღ★ღ。

　　这两者的关系啊ღ★ღ，前几天有一个文章ღ★ღ，用的是什么数据呢ღ★ღ，不是人口绝对增长的数据ღ★ღ，用的是小学生增长的数据ღ★ღ。如果是成年人增长ღ★ღ，这个数据不一定有效ღ★ღ。为什么？成年人进城市可能增长很快ღ★ღ，都是农民工ღ★ღ，但他们租房住不买房ღ★ღ，一到春节就回家了都走了ღ★ღ。所以要看人口增长里小学生占的比重多大ღ★ღ，小学生一来ღ★ღ，说明一家子在这生根了ღ★ღ，小学中学12年跑不掉的ღ★ღ，这个是真实的人口增长ღ★ღ。孩子大了得买大房子凯发k8国际首页ღ★ღ，ღ★ღ，再长大还要买房ღ★ღ。我们光看人口增长数据很难判断它是农民工进来了还是高水准人员进来了ღ★ღ，但是看小学生是最容易判断的ღ★ღ。小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市ღ★ღ，因为它延续十几年ღ★ღ，而这一定是供求关系恶化的过程ღ★ღ。

　　那么我们说现在的房价指数为什么不代表真实的房价ღ★ღ，我们前面说了ღ★ღ，有人为控制的因素ღ★ღ。我个人更爱用房价中位数ღ★ღ，也就是说一个城市里它可能有高价房ღ★ღ，你看它涨得很快ღ★ღ，我们举个长沙的例子ღ★ღ。长沙低价房多少ღ★ღ，2300块ღ★ღ。高价呢ღ★ღ，一万九到三万ღ★ღ。那么按什么算房价呢？所以用中位数就更容易真实ღ★ღ。那么长沙房价多少呢ღ★ღ，平均是6000多块钱ღ★ღ，低于全国平均数ღ★ღ，排全国第17位ღ★ღ，连续几年gdp增长高于全国平均水平ღ★ღ，那么这么一个省会城市的平均价格为什么低于全国平均数？所以说用中位数算更好ღ★ღ。

　　所以当价格不能成为信号的时候ღ★ღ，就要靠历史经验来判断ღ★ღ，或靠城市来判断ღ★ღ。城市的自有化率影响很大ღ★ღ。大家都认为是提升的ღ★ღ，我们认为是下降的ღ★ღ。为什么？一人户增加了ღ★ღ。

　　你们知道上海的一人户占比是多少吗星光大道朱之文周赛ღ★ღ，26%ღ★ღ，北京27%多点ღ★ღ。他可能户口还在家庭里ღ★ღ，但他一人住着一套房子ღ★ღ。所以这个变化是巨大的ღ★ღ，因此ღ★ღ，一人户增加导致整体增长ღ★ღ。全国最近一次人口普查时增加多少ღ★ღ，一人户增加11%ღ★ღ，这是指全国ღ★ღ。说老龄化人口减少ღ★ღ，减少结果是什么ღ★ღ，结果是需要的房子更多了ღ★ღ，你们想象不到吧ღ★ღ。你们认为人口减少了ღ★ღ、老龄化了以后房子的需要少了ღ★ღ，错了ღ★ღ！老人越多需要房子越多ღ★ღ，上海每家庭人口指数是2.64ღ★ღ，北京是2.48ღ★ღ，什么意思？一个家庭里不到三个人ღ★ღ，导致什么呢？我三个人得要两套房子ღ★ღ，德国也是这样ღ★ღ。

　　那么我们从总的指标看ღ★ღ，我们住宅大概有200多亿平方米的总建筑面积ღ★ღ，大概得需要400多亿ღ★ღ。每年如果建十几亿可能还有十几年快速增长过程ღ★ღ。那么什么时候结束呢？就是二手房交易会远远超过一手房ღ★ღ、而总存量已经差不多了ღ★ღ，那么进入存量住房时代ღ★ღ。就是拆了建拆了建ღ★ღ，拆旧建新这样的少不少呢？不少ღ★ღ。如果400亿按5%计算就是每年20亿ღ★ღ，记住我们16年11个月竣工量只有7亿多ღ★ღ，如果按2.5%计算ღ★ღ，和现在的总施工量是差不多的ღ★ღ，你也得有十亿左右的更替ღ★ღ。

　　所以房地产在未来发展过程中始终保持一个稳定增长过程ღ★ღ，但是会不会再高增长呢ღ★ღ，不会ღ★ღ，就是说它稳定在10-13亿平米之间ღ★ღ。你要说17ღ★ღ、18亿也很难ღ★ღ，一年也容纳不下那么多ღ★ღ。所以说它是一个相对稳定的ღ★ღ，面积可能不变ღ★ღ，但是钱嚯嚯涨ღ★ღ，因为土地越来越贵了ღ★ღ。所以这个变化还维持了一个gdp增长过程ღ★ღ，因为gdp就算那个钱ღ★ღ，不算那个总量ღ★ღ。

　　所以从历史来看我们一共建了多少房呢ღ★ღ，商品房建了大概7000多万套ღ★ღ，不要以为都是商品房ღ★ღ，商品房大概在全部总量中只占30%多凯发k8国际首页登录ღ★ღ，ღ★ღ。去上海看看ღ★ღ，上海惨啊ღ★ღ，户均面积在全国排倒数第五ღ★ღ，大概62平米左右ღ★ღ。不要以为你们有汤臣一品你们就很发达ღ★ღ，鸽子窝多了ღ★ღ。

　　日本泡沫大家都拿来举例子ღ★ღ，最重要的是什么ღ★ღ，它是在经济增长中出现的ღ★ღ，是在城市化率超过70%时出现的ღ★ღ，你们千万不要忘记ღ★ღ，日本是土地私有化ღ★ღ。今天我们不是ღ★ღ，所以一旦出现泡沫的时候影响是非常非常坏的ღ★ღ。

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